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民法改正による不動産賃貸への影響は? 極度額の目安編

2019年06月05日

極度額の目安はいくら?~リスク額と滞納発生から原状回復工事完了までの流れ~

2020年4月、約120年ぶりに民法が改正され、貸主様側に負担が掛かる内容として、「個人保証の極度額設定」、「賃貸人の説明義務」、「個人保証人の保証範囲」、「原状回復義務」、「賃借人の説明義務」、「賃借人の修繕権限」 等、メルマガを通してご案内して参りました。

貸主様側に最も大きな負荷が掛かるのは、「個人保証の極度額設定」に関してではないでしょうか?
個人保証人には、保証の極度額を設定しないと個人保証は無効になります。
それでは、個人保証の極度額はいくらに設定すべきかと悩まれる貸主様も多くいらっしゃいます。
そこで、滞納した場合の一般的な想定最大リスク額を弊社の保証事業の経験から算定してみました。

注1)〇ヶ月に賃料・共益費・水光熱費・その他固定費を掛けた金額が滞納額です。
注2)下記の例は一般的な目安となりますので、原状回復工事費用や口頭弁論等で想定外に費用や時間を要する場合は、この限りではないことをご理解ください。

例)保証会社を利用せずに、建物明渡請求訴訟~強制執行~原状回復工事までを行う場合

【用途】
事務所(30坪)
【賃料等】
賃料・共益費・水光熱費・その他固定費 合計60万円/月(うち賃料50万円/月)

滞納発生から原状回復工事完了までの流れ

滞納発生
3ヶ月
契約解除
2ヶ月
(解除通知が到達せず建物明渡請求訴訟が遅延する場合)
建物明渡請求訴訟提起
1ヶ月
口頭弁論
2ヶ月(2回と想定)
判決
1ヶ月
強制執行申立
1ヶ月
強制執行断行
1ヶ月
原状回復工事開始
1ヶ月
原状回復完了
滞納発生から原状回復工事完了まで合計12ヶ月

滞納賃料・その他経費のリスク額例

賃貸借条件

【用途】
事務所(30坪)
【賃料等】
賃料・共益費・水光熱費・その他固定費 合計60万円/月(うち賃料50万円/月)
【敷金】
500万円(月額賃料の10ヶ月分)

未回収金額

【賃料等滞納額】
720万円(12ヶ月分)
【弁護士費用】
150万円(強制執行費用、残置物の保管・搬出費用含む)
【原状回復工事費用等】
145万円(工事費用45千円/坪+残置物撤去費用・鍵交換費用)

【合計額】
1,015万円(月額賃料の20.3ヶ月分

差引損失額

【実質損失額】
515万円(月額賃料10.3ヶ月分)
【弁護士費用】
150万円(強制執行費用、残置物の保管・搬出費用含む)
【原状回復工事費用等】
145万円(工事費用45千円/坪+残置物撤去費用・鍵交換費用)

弁護士費用、原状回復工事費用等は一つ目安であり、状況等により大きく変動する場合があります。

敷金(保証金)と個人保証人の極度額の合算で、月額賃料の21ヶ月分が賄えれば、ほぼカバーできるものと思われます。

賃貸人様の立場で考えますと、極度額が多ければ多いほど安心できますが、個人保証人様が多額の保証限度額に承諾をしていただけるかが重要なポイントになります。
また一方で、裁判で賃料滞納分等を賃貸借契約に則り請求したところ、全額支払いが認められなかった例もございます。
弊社の保証は、万一、賃借人様が滞納した場合に、月額賃料・共益費・水光熱費・その他固定費、訴訟等の法的手続費用(弁護士・強制執行費用)、原状回復工事費用(残置物撤去費用含む・上限4ヶ月分)、鍵交換代も保証いたします。
また、弊社顧問弁護士が対応いたしますので、賃借人様との退去交渉、裁判記録、謄本等公的書類の取得、損害金の計算等の煩わしい手続きや書類作成、裁判所への出席も要りません。

弊社の詳しい保証内容はこちら

2020年4月の法改正後に、契約書の見直しをしていては実務上の作業が間に合わなくなります。
既に民法改正後にも使用出来る契約書をご準備している会社様は、相当数に達して参りました。
ご不明な点がございましたら、些細なことでも構いませんのでご連絡くださいませ。
また、弊社は、少人数から開催させていただく個別のセミナーや、毎月開催の民法改正入門セミナーを無料で開催しておりますので、ご確認いただければ幸いです。

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