コロナ禍におけるビル経営への影響~滞納保証の活用と留意点~

コロナ禍におけるビル経営への影響~滞納保証の活用と留意点~

 

制度融資や給付金、助成金等さまざまな公的支援策により、上半期の倒産件数は例年並みに留まった。しかしながら、コロナ禍の出口が未だ見えない中、公的支援の持続効果にも限界が見え始めてきており、今後店舗の閉鎖や倒産等が増加する懸念が高く、その兆しは賃貸マーケットに既に現れだしている。
このような中で、4月からの民法改正による個人保証への対応問題とも相俟って、昨今需要が高まっているのが滞納保証だ。ただ、滞納保証といっても、保証会社によって保証内容や範囲が異なっており、事故が起こってから保証されると思っていたものが保証されないトラブルもコロナ禍により顕在化してきている。
ついては、保証会社によって何が違い、どこに気を付けておけばいいのかを確認しておきたい。


企業倒産の動向


新型コロナウイルスの影響による倒産(負債1千万円以上)が10月は100件を超え、今年度では最多の倒産件数となったという報道もあり、緊急事態宣言以降、経済活動は再開されているが、下半期に入り倒産件数は増加傾向にある。又、7月に始まったGoToキャンペーンは一定の効果は現れているが、新型コロナ感染症の影響が長期化すると、業績はコロナ前に戻らず、小規模事業者を中心に資金繰りに支障をきたす企業が増加するものと思われる。


最新のビル賃貸マーケット状況


東京ビジネス地区の平均空室率の上昇続く

東京ビジネス地区(都心5区/千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の9月時点の平均空室率は3.43%、前月比0.36ポイント上げました。
9月は大型空室の募集開始や集約などに伴う解約の影響が大きかったこともあり、東京ビジネス全体の空室面積がこの1カ月間で約2万9千坪増加し、平均空室率は7カ月連続の上昇となりました。
新築ビルの9月時点の空室率は2.31%、前月比0.15ポイント下げました。9月は小規模な成約の動きが見られたため、同空室率が低下しました。
既存ビルの9月時点の空室率は3.47%、前月比0.38ポイント上げました。9月は成約の動きが小規模に止まり、大型空室の募集開始や解約の影響もあったため、同空室率が上昇しました。
東京ビジネス地区の9月時点の平均賃料は22,733円。前年同月比4.02%(878円)上げました。前月比では0.39%(89円)下げ、東京ビジネス地区の平均賃料は2カ月連続で下げました。
※三鬼商事株式会社 オフィスマーケットデータより引用
https://www.e-miki.com/market/tokyo/


滞納保証需要の高まり

ビル経営において、以下(1)~(3)等で事業用(オフィス、店舗)賃貸物件に保証を活用するニーズが増している。
(1)コロナの影響でテナントの信用力の低下
(2)空室率の増加(稼働率の低下)
(3)民法改正により個人保証の限度額設定や説明義務の煩雑さ 


保証を付けていても安心ではない!?




多くの保証会社が存在するが、保証の内容は保証会社によって一律ではない
住居を主体にする保証と事業用(オフィス・店舗)を専門にする保証や不動産系と金融系等とでは、それぞれ保証の内容は異なる。
保証の限度額が多いので安心と思っていても、保証をしてもらえないことがある。
重要なことは、契約書の但し書き部分まで確認し、保証内容を契約前に明確にしておく必要がある。


滞納保証契約締結に関しての留意点(チェックポイント)

例えば、以下の点を具体的事例を基に保証会社に確認する必要がある。

(1)保証範囲を確認する(賃借人の変化による保証の可否)
  ・テナントが破産・清算・民事再生・会社更生等になった時
  ・テナントが死亡した時

(2)原状回復費用の保証範囲
  ・保証の限度額
  ・テナントから承諾が得られない原状回復費用扱い

(3)賃貸人の賃料債権と保証会社の求償権の優先順位
  ・滞納が発生している状態で賃料債権と求償権の回収優先順位

(4)保証項目ごとの保証限度額とその保証の条件
  ・賃料、原状回復費用、違約金、更新料

   ・・・等々の保証項目と個々の限度額や保証できる条件

(5)代位弁済の時期
  ・保証履行条件はどの段階からか?
  ・滞納発生時の代位弁済時期
  ・建物明渡訴訟提起後の代位弁済方法


SFビルサポートの保証内容の場合

(1)保証範囲を確認する(賃借人の変化による保証の可否)
  テナントの破産や死亡に関係なく賃貸物件が明渡になるまで保証は継続する。
  ・テナントが破産・清算・民事再生・会社更生等になった時→免責にならない
  ・テナントが死亡した時→免責にならない

(2)原状回復費用の保証範囲
  賃料・共益費・その他固定費の4ヶ月分までを保証する。
  例えば、賃料・共益費・その他固定費が坪2万円の賃貸物件であれば、
  坪8万円(2万円×4ヶ月)までの原状回復費用はSFビルサポートで負担する。

(3)賃貸人の賃料債権と保証会社の求償権の優先順位
  SFビルサポートの持つ求償権は明渡までは行使せず、賃料支払いの正常化を第一とする。
  ただし、テナントが退去した後に賃貸人が有する債権に優先して行使する。

(4)保証項目ごとの保証限度額とその保証の条件
  原状回復費用以外の保証項目に上限はない。
  ただし、総額が賃料・共益費・その他固定費の18ヶ月相当分を限度としている。

(5)代位弁済の時期
  建物明渡訴訟提起をした月の末日に滞納発生時からの滞納分を賃貸人に支払い、
  その後正常化又は明渡が完了するまで毎月滞納分を支払う。


弊社の保証システム


まとめ

今回は、コロナ禍において、保証会社を比較する上での重要なポイントを記載した。今まで「比較しても分からない」「紹介された保証会社でいいや」等でそのまま放置した結果、トラブルに巻き込まれてしまうケースもよく聞くため、今一度保証内容に関してよく確認しておくことが必要だ。

 

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