2026年4月1日より住所変更登記が義務化されました。
これまで、住所変更登記にはペナルティがなく、登記簿上の住所と実際の住所が異なったまま放置されることで所有者不明土地の増加につながることが指摘されていました。
本記事では、住所変更登記の基本的な内容を解説すると共に、実施される住所変更登記の義務化と背景、また合わせて実施されるスマート変更登記についてもご紹介します。
住所変更登記とは
住所変更登記とは、不動産登記簿上の所有者の住所と実際の住所が異なる際に、登記簿上の住所を変更する手続きです。
不動産の登記簿には所有者の氏名と現住所が記載される
不動産の登記簿とは、法務局が管理する不動産の物理的状況や権利関係を記録したものです。
登記簿は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの区分に分かれ、以下のような内容が記載されています。
権利部（甲区）には、不動産の所有者に関する情報が時系列で記載されており、それまでの売買などの変遷や現在の不動産の所有者がどこの誰なのか分かるようになっています。
権利部（甲区）の具体的な記載内容は以下の通りです。
● 所有者の住所・氏名
● 順位番号（登記の番号）
● 登記の目的（所有権保存・所有権移転・差押など）
● 受付年月日（登記申請した日）
●登記の原因（売買や贈与・遺贈など）
所有者の氏名や現住所に変更があるときに行うのが住所変更登記
登記簿上の氏名・住所と所有者の住所と氏名が一致しない場合、書類上では別人と判断され所有権を公的に証明できず、登記申請などができません。
そのため、氏名や住所が登記簿上の記載と変わる場合は、登記簿上の記載を最新のものに変更する必要があります。
この変更の手続きが「住所変更登記」または「氏名変更登記」です。
住所変更登記が必要になるケース
住所変更登記が必要になる主なケースは以下の通りです。
● 引っ越し
● 居住表示の実施（自治体が住所を分かりやすい表示に変更する行政行為）
● 市町村合併などで住所が変わった
● 結婚・離婚・養子縁組などで氏名が変わる
たとえば、オーナー様が登記後に引っ越しし現住所が変わった、結婚により姓が変わったというケースでは、登記簿上の記載と最新の状態が異なるため、住所変更登記が必要です。
2026年4月より住所変更登記が義務化
従来、住所変更登記は義務ではありませんでした。
しかし、住所・氏名の変更を放置されることによる「所有者不明土地」が増えたことを背景に、2026年4月より義務化されています。
住所変更登記しないとペナルティが発生する
義務化により、2026年4月1日以降に住所・氏名の変更があった時は、変更日から2年以内に登記申請が必要です。
正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料が課せられる恐れがあります。
なお、正当な理由としては、「所有者自身の重病」「DV被害者など避難を余儀なくされている」「経済的に困窮し登記費用を負担できない」などが挙げられます。
住所変更登記が義務化される背景
住所変更登記が義務化される背景には、「所有者不明土地」の増加問題が挙げられます。所有者不明土地とは、登記簿で直ちに所有者が判明できない、もしくは判明しても所在不明で連絡が付かない状態となっている土地です。
所有者不明土地は、公共事業や復興事業、土地活用の阻害や放置されることによる周辺環境への悪影響などさまざまな問題を引き起こします。現在、所有者不明土地は九州の大きさに匹敵すると言われており、今後の高齢化の進展により深刻化することが懸念されています。
所有者不明土地が増加する大きな要因は、相続登記および住所変更登記の放置です。
そのため、2024年4月に相続登記の義務が施行されました。そして、2026年4月に住所変更登記の義務も施行されたのです。
過去の未登記もペナルティ対象になる？
住所変更登記の義務化においては、2026年4月1日以前の住所・氏名変更についても義務の対象となります。
ただし、施行日から2年以内（2028年3月31日まで）に登記を行えば、過料の対象にはなりません。
職権登記（スマート変更登記）も始まる
住所変更登記の義務化に伴い、手続き負担軽減のための「職権登記（スマート変更登記）」が2026年4月1日からスタートしています。職権登記を利用すれば、住所変更のたびに登記申請する必要がなく、義務違反のペナルティを問われることもありません。
職権登記（スマート変更登記）とは？
職権登記（スマート登記）とは、法務局で住所や氏名の変更の事実を確認し、職権により変更登記してくれる制度です。
制度の利用を申し出れば、申出以降の住所・氏名の変更は本人了承のうえで自動的に変更登記が行われます。
変更のたびに自分で手続きする必要がなく、また、変更手続きの際に必要な登録免許税も不要となるので、手続きの負担や費用の大幅な軽減が可能です。
個人は事前届出が必要
個人の方が職権登記を利用して登記を変更する大まかな流れは以下の通りです。
● 法務省「かんたん登記申請のページ」から「検索用情報の申出」を行う
● 法務局が定期的に住基ネットを照会して変更の有無を確認
● 変更があった場合は所有者に登記変更の可否についてメールで確認
● 変更可の場合は変更登記が行われる
制度を利用するには、「検索用情報の申出」として事前に住基ネットで検索するための氏名・生年月日・住所・メールアドレスなどの情報の届出が必要です。
2025年4月21日以降に新たに不動産の所有者になっている場合は、登記申請の際に併せて申出が可能です。
一方、2025年4月21日より前に所有者となっている場合は、「かんたん登記申請」もしくは法務局窓口での申出が必要となります。
法人は自動連携
法人の場合は「会社法人等番号の登記」により、登記後に本店・主たる事務所の住所や名称に変更があった場合は、法務局で自動的に登記されます。
なお、自動で登記変更されるのは会社法人番号が登記されている場合です。
2024年4月1日以降に所有権の名義人となる場合は、登記申請時に会社法人番号が登記されています。
それ以前に所有権の名義人になっている場合は、会社法人番号が登記されているかを確認し、登記されていない場合はWebまたは窓口で「会社法人等番号の申出」を行う必要があります。
なお、海外に居住する個人や会社法人番号のない法人の方は、職権登記の対象外です。変更があった際は変更登記の申請が必要となるので注意しましょう。
まとめ｜住所変更登記の義務化とスマート変更登記を理解しておこう
不動産登記簿に記載されている所有者の氏名・住所と実際の氏名・現住所が異なる場合は、住所変更登記を行い一致させる必要があります。
住所変更登記は2026年4月1日より義務化されており、2年以内に正当な理由なく手続きを怠るとペナルティが科せられるため、変更があった際は速やかな手続きが必要です。
住所変更登記は、法務局が自動的に変更登記するスマート変更登記を活用することで手続きの手間や費用を避けられペナルティの恐れもなくなります。
個人の方は事前の届出が必要となり、法人は法人番号があれば自動連携となるので、オーナー様の状況に合わせて適切に活用すると良いでしょう。
