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SFビルサポート株式会社 トップ 2020年4月 民法(債権法)改正について

2020年4月 民法(債権法)
改正について

民法の改正により
不動産を貸す人も借りる人もルールが変わります

民法は、1896年(明治29年)に制定された国民の経済や生活の基本となる法律で、その条文は1000条を超える大法典です。
その民法のうちで債権法と呼ばれる民法の契約等に関する部分の規定に関して、2017年(平成29年)5月26日に成立した改正により、民法制定以来121年ぶりに改正されることになりました。
この改正は、2017年6月2日に公布され、2020年4月1日には施行されます。

「民法の一部を改正する法律」の概要

この改正は、民法が制定された明治時代と比べて取引の複雑高度化・高齢化・情報化社会の進展など社会・経済が大きく変化したこと、また、条文に規定がないものは多数の判例や解釈論が実務に定着したことに、よりその条文に書かれている基本的なルールが分かりにくくなっている状況を明文化して是正するために行われます。

「社会・経済の変化への対応」の観点からの主な改正項目

消滅時効
業種ごとに異なる短期の時効を廃止、原則として「知ったときから5年」とシンプルに統一
法定利息
法定利息を現行の5%から3%に引き下げ。また、市中金利動向に合わせて変動する制度を導入
保証
事業のために負担した賃金等債務について経営者以外の保証人は、公証人による意思確認手続きを新設
約款
定型約款を契約内容とする旨の表示があれば個別に条項に合意したものとみなすが、信義則に反して相手方の利益を一方的に害する条項は無効と明記。定型約款の一方的変更の要件を整備。

「国民一般に判りやすい民法」とする観点からの改正検討項目

意思能力
意思能力(判断基準)を有しないで行った法律行為は無効であることを明記
将来債権の譲渡
将来債権の譲渡(担保設定)が可能であることを明記
賃貸借契約
賃貸借終了時の敷金返還や原状回復に関する基本的なルールを明記

改正のポイント

個人保証人の主な改正点について

個人保証の極度額設定
最大限度額を契約書で定めなければ保証契約は無効となる
賃借人の説明義務
賃借人は自らの財産状況について個人保証人に説明をしなければならない
尚、賃貸人が財産状況等の虚偽説明を知り、知ることができたときは、個人保証人は保証契約を取り消すことができる
賃貸人の説明義務
保証人から家賃支払状況等を要求された場合に説明する義務が新設された
賃料滞納分の分割返済等で不履行が発生した場合に説明する義務が新設された
個人保証人の保証範囲
賃借人の死亡により個人保証人の元本は確定する

主な明文化事項

原状回復義務
賃借人が通常の損耗について原状回復義務を負わないと明記
賃借人の修繕権限
賃貸人が相当期間内に必要な修繕をせず、急迫な事情があるとき、賃借人は修繕ができることを明文化

SFビルサポート保証と個人保証の違い(2020年4月民法改定後)

【赤文字】
メリット
【青文字】
デメリット
項目
SFビルサポート
個人保証
保証限度額

SFビルサポート

  • 月額賃料共益費固定の18ヶ月分
  • 月額賃料18ヶ月分の範囲内であれば賃料の増減で限度額も変更になる

個人保証

  • 限度額は双方の合意で決まる
  • ただし、当初決めた限度額は賃料が増加しても増額できない
保証期間

SFビルサポート

  • 入居から退去まで

個人保証

  • 入居から退去まで
  • ただし、保証人の死亡・破産・強制執行・担保権実行で保証は終了(元本確定)
保証範囲

SFビルサポート

  • 違約金は対象外

個人保証

  • 極度額の範囲で賃借人の債務全額
保証意思確認

SFビルサポート

  • 保証事業につき貸主側から意思確認の必要はない

個人保証

  • 面前自署等で意思を厳格に行う必要があるか?
保証能力

SFビルサポート

  • 出資先(親会社)や財務内容で確認可能

個人保証

  • 与信に係る情報が少なく、全体の信用力を確認することが困難な場合が多い
賃借人の説明義務

SFビルサポート

  • 必要なし

個人保証

  • 賃借人は財産状況を個人保証人に正確に開示する義務がある。
    虚偽説明を賃貸人が知り、知ることができたと判断された場合、個人保証契約は取り消せる
賃貸人の説明義務

SFビルサポート

  • 法的な制約はない

個人保証

  • 賃借人の賃料支払い状況について開示する義務がある。
  • 賃料の分割支払等で期限の利益を喪失した場合の報告義務がある
経過措置

SFビルサポート

  • 民法(債権法)改正対象外

個人保証

  • 契約内容や更新等の手続きにより適応が異なる
  • 新法への変更要請が発生する可能性がある
民法改正の資料PDF

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