路線価とは？税金・売却価格・担保評価の調べ方をビルオーナー様向けに徹底解説

ビルを所有していると、相続税・固定資産税・売却価格・融資の担保評価など、土地の価値を把握しておくべき場面が多くあります。その際に役立つ指標のひとつが路線価です。

本記事では、ビルオーナー様が資産管理に活かせるよう、路線価の基本から、税金・売買価格・融資の担保評価の調べ方までわかりやすく解説します。

路線価とは

路線価とは、毎年7月1日に国税庁が公表する土地の評価額です。まずは、路線価の基本を確認していきましょう。

土地に接する道路につけられた評価額

路線価は、路線（道路）に面する標準的な土地1㎡あたりの価額です。
国税庁が毎年1月1日時点の評価額を決定し、その年の7月1日に公表します。

道路ごとに路線価は設定されており、その道路に面している土地の大まかな価格は「路線価×敷地面積」で求められます。ただし、路線価は標準的な宅地を想定して設定されているため、詳細な評価額を算出する際には「奥行価格補正率」など土地の形状に合わせた補正率を加味します。

路線価による土地の評価額＝路線価×面積×奥行価格補正率

なお、路線価が設定されているのは主に市街地で、設定のない地域では倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）で評価します。
また、路線価は公的評価額のひとつですが、公示地価（国土交通省）・基準地価（都道府県）とは評価基準が異なります。 一般的に、路線価は公示地価の約80％を目安に設定されています。

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相続税路線価と固定資産税路線価の2つがある

土地の評価額は、税金の種類によって求められる精度や目的が異なります。
そのため、国税庁が相続税・贈与税のために作成する「相続税路線価」と、
市区町村が固定資産税のために作成する「固定資産税路線価」の2つが存在します。
同じ“路線価”でも、評価の基準や使われ方が異なる点が重要です。

1. 相続税路線価（国税庁）
相続や贈与が発生した際に、土地の評価額を算出するために使われる路線価です。
国税庁が毎年公表しており、一般に「路線価」と言うと、この相続税路線価を指すことがほとんどです。公示地価の約80％を目安に設定されているため、実勢価格よりも低めに調整されています。

用途：相続税・贈与税の計算
作成主体：国税庁
更新頻度：毎年
価格水準：公示地価の約80％
特徴：一般に「路線価」と言えばこちらを指すことが多い
確認方法：国税庁「路線価図」

2. 固定資産税路線価（市区町村）
固定資産税や都市計画税など、土地を所有している人が毎年支払う税金の計算に用いられる路線価です。市区町村が3年に1度見直しを行い、公示地価の約70％を基準に設定されます。固定資産税の評価額は通知書に記載されるため、一般の人が路線価そのものを直接見る機会は多くありません。

用途：固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの計算
作成主体：市区町村（東京都区部は都知事）
更新頻度：3年に1度
価格水準：公示地価の約70％
特徴：固定資産税通知書に評価額が記載されるため、一般の人が直接見る機会は少なめ
確認方法：「全国地価マップ」など

2つの路線価はどちらも土地の評価に使われますが、「どの税金を計算するか」によって使う路線価が異なります。 そのため、相続・贈与・売却・保有など、目的に応じて正しい路線価を参照することが重要です。

路線価の評価は土地のみ

土地＋建物で所有している場合、資産価値や税額を求めるうえでは土地と建物両方の評価額を把握しなければなりません。しかし、路線価で求められるのは原則、土地の評価額のみです。建物の評価額は、別途固定資産税評価額などを用いて調べる必要があります。

路線価を調べる方法

路線価は誰でも閲覧できる形で公表されており、簡単に調べることが可能です。

相続税路線価を調べる方法

相続税路線価は、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

サイトにアクセスし、年度、都道府県を選び、「路線価」を選択、さらに市町村名などで検索すると該当エリアの路線価図が表示されるので、調べたい土地に隣接する道路の路線価を確認します。

路線価は、「200D」「350C」のように数字＋アルファベットで表記されており、数字部分が千円単位の路線価です。たとえば、200Dの場合、路線価は20万円になります。

なお、数字の横のアルファベットは借地権割合を示したものです。賃貸として利用している土地の評価額の算出では借地権割合も必要になるので、併せて確認しておくと良いでしょう。

路線価が設定されていない場合は倍率方式になるので、同サイトで「評価倍率表」を確認する必要があります。
また、路線価は資産評価システム研究センターのサイトである「全国地価マップ」や税務署の窓口などでも調べることが可能です。

固定資産税路線価を調べる方法

固定資産税路線価は、「全国地価マップ」や各自治体の窓口で調べることが可能です。全国地価マップにアクセスし、「固定資産税路線価等」から地図を検索して該当の土地の路線価を調べます。

路線価の活用方法

ここでは、路線価の活用方法をみていきましょう。

税金の目安を計算できる

路線価は、以下の税金を算出する際に用いられる価格です。

相続税路線価：相続税、贈与税
固定資産税路線価：固定資産税、都市計画税、不動産登記の際の登録免許税など

たとえば、その年に発生した相続では、土地の相続税評価額はその年の7月に公表される相続税路線価で求めます。
仮に、7月より前に相続が発生した場合、公表まで待つ必要がある点に注意が必要です。

土地の取引価格の目安を計算できる

路線価から土地の取引価格の目安を求めることもできます。
市場で土地が取引される価格である「実勢価格」は、公示地価の1.1～1.2倍が目安とされることがありますが、地域や市況により大きく変動します。

一方、先述したとおり、路線価は公示地価の80％程度が目安です。そのため、路線価を0.8で割り戻し1.1倍することで、実勢価格の目安を求められます。

実勢価格の目安＝相続税路線価による土地の価格÷0.8×1.1

たとえば、相続税路線価が10万円の土地100㎡の場合、
補正を考慮しない土地の価格は10万円×100㎡＝1,000万円です。よ
って、実勢価格の目安は1,000万円÷0.8×1.1＝1,375万円となります。

ただし、都市部などでは実勢価格が公示地価の1.5倍ほどになる場合もあります。また、実際の取引価格はさまざまな要素も考慮されて決定されるので、あくまで目安として活用しましょう。

土地を担保に融資を受ける際の参考にできる

アパートローンなどの貸付では、金融機関は担保となる不動産にどの程度の価値があるのかを評価し融資額上限の基準としています。この際、担保評価額を算出する一つの目安として路線価が使用されます。路線価で土地の評価額を把握しておくことで、融資を受ける際の担保評価の参考になります。

ただし、担保評価は公示価格などの他の公的価格や金融機関独自の基準を用いて決定されるものです。路線価のみでは判断できない点には注意しましょう。

まとめ｜路線価を活用して所有土地の価値を把握しよう