相続が発生した際、被相続人が「どこに不動産を所有していたのか分からない」というケースは少なくありません。遠方にある土地や、本人しか把握していなかった不動産が見つからず、相続手続きが滞ってしまうこともあります。こうした状況のなか、相続登記の申請が義務化されたことで、不動産の把握がこれまで以上に重要になりました。
その前提となる「所有不動産を網羅的に確認できる仕組み」として注目されているのが、所有不動産記録証明制度です。
本記事では、所有不動産記録証明制度の概要や仕組み、活用できる場面について解説します。
所有不動産記録証明制度とは？
所有不動産記録証明制度とは、登記名義人として記録されている不動産を全国単位で調査し、その結果を一覧にまとめた「所有不動産記録証明書」として交付する制度です。
2026年2月2日からスタートしたこの制度により、個人・法人が所有する不動産を、正当な権限を有する者が一括で確認できるようになりました。
相続においては、被相続人が所有していた不動産の把握を容易にし、相続登記の見落とし防止や手続きの円滑化につながる点が大きな特徴です。
住所と氏名から名義人の所有する不動産を一括で検索できる制度
所有不動産記録証明制度では、不動産登記簿に記載されている「住所」と「氏名（法人の場合は名称）」を検索条件として、不動産の調査が行われます。
これにより、同一の登記名義人が所有する不動産が全国から抽出され、一覧として証明書にまとめられます。
従来の名寄帳のように、市区町村ごとに資料を集める必要がなく、被相続人がどの地域に不動産を所有していたか分からない場合でも、調査の手がかりを得ることが可能です。
なお、この制度は誰でも利用できるものではなく、本人や相続人など、正当な権限を有する者に限って請求が認められています。
第三者が他人の資産状況を調べるための制度ではない点には注意が必要です。
全国の法務局窓口や郵送・オンラインで申請できる
所有者不動産記録制度を利用する大まかな流れは以下のとおりです。
・所有者不動産記録証明書の請求
・登記官による検索
・証明書の交付
請求情報や検索条件などを記載した請求書を法務局に提出することで、登記官が条件に合った不動産を検索し証明書が交付されます。
請求方法は、法務局の窓口以外でも郵送、オンラインでの請求が可能です。
ただし請求できる人は以下に限られます。
・所有権の登記名義人本人（法人を含む）
・登記名義人の相続人、その他一般承継人（法人を含む）
・上記の代理人
また、請求時に検索条件１件につき以下の手数料が必要です。
仮に、検索条件を2件指定し1通交付を受ける場合は、書面請求で1,600円×2件×1通＝3,200円かかります。
交付までの日数は手続きする法務局によって異なりますが、2週間ほど要する場合もあるので早めに手続きするようにしましょう。
所有者不明土地問題への対策の一環
被相続人が所有する不動産を相続人が把握できず相続登記に漏れがあれば、その不動産は所有者不明土地になる恐れがあります。所有者不明土地とは、登記簿上で直ちに所有者が判明しない、判明しても連絡が取れない土地です。所有者不明土地は、所有者を特定するために費用や手間がかかるだけでなく、公共事業や復興事業の妨げになるなどの悪影響があります。
所有者不明土地ができる主な原因が、相続登記や住所変更登記の漏れです。そのため、2024年4月には相続登記、次いで2026年4月に住所変更登記の義務化がスタートしました。とはいえ、相続人が被相続人の所有する不動産を把握しなければ相続登記されない事態は少なからず生じます。そこで、相続登記の見逃しを防ぐため、所有する不動産を簡単に把握できるようにこの制度がスタートしたのです。
名寄せとの違い
特定の人の所有する不動産を把握する方法としては、「名寄せ」という制度もあります。名寄せと所有不動産記録証明制度の違いは以下のとおりです。
名寄せとは、自治体が作成している固定資産税課税台帳をもとに特定の所有者の所有する不動産を一覧（名寄帳）にしたものです。名寄帳も被相続人が所有する不動産を把握するうえでは有効な方法です。しかし、名寄帳は請求する自治体以外の不動産や法人名義の不動産は記載されていないというデメリットがあります。
また、請求した1月1日時点で所有者である不動産が対象となるため、1月2日以降に取得した不動産も対象外です。そのため、引っ越しや投資などで複数の自治体で不動産を所有している可能性がある場合は、それぞれの自治体で請求しなければなりません。その点、所有不動産記録証明書なら全国一括で不動産の検索が可能となり、見逃しを防ぎやすいのです。
所有不動産記録証明制度の活用を想定できるケース
所有者不動産記録証明制度の活用が想定できる3つのケースをみていきましょう。
相続時に被相続人の所有不動産を調べるケース
2024年4月1日に相続登記が義務化され、相続人は不動産を相続した日から3年以内に登記申請しなければ10万円以下の過料が科せられる恐れがあります。
また、相続では10ヵ月以内に相続税の申告、3ヵ月以内に相続放棄の決断なども必要となるため、短い期間中に被相続人の財産を調べる必要があります。
とくに、自治体をまたがって不動産を所有している、山林や非課税の不動産を所有している可能性がある場合は、名寄帳や固定資産税納税通知書では把握が難しくなるため、所有者不動産記録証明を活用した方が有効です。また、被相続人自体が生前に遺言書を作成する際にも不動産を漏れなく把握する方法として役立つでしょう。
高齢・認知症などで後見人を立てるケース
高齢や認知症の際に適切に財産を管理する方法として、法定後見制度や任意後見制度があります。後見制度を利用する際には、適切に財産を管理するためにすべての財産を調査することが必要です。そのため、財産に不動産が含まれる可能性がある場合は、スムーズな財産調査として所有者不動産記録証明制度が有効です。
法人の合併・解散などで法人の所有不動産を調査するケース
所有不動産記録証明制度は、個人だけでなく法人名義の不動産も対象です。
そのため、合併や解散などで法人所有の不動産をすべて把握したいという場合も、活用によりスムーズに調査を進められます。
所有不動産記録証明制度を利用する際の注意点
所有者不動産記録証明書は、名寄帳のデメリットを解消しスムーズな不動産調査ができる方法です。
しかし、所有不動産記録証明制度にもデメリットがあるため注意点を押さえたうえで活用する必要があります。
相検索条件と登記簿上の住所・氏名が一致しなければ抽出されない
所有不動産記録証明制度では、検索条件と登記簿上の住所・氏名が一致する必要があります。結婚や離婚、引っ越しなどの際に登記簿上の住所、氏名を変更していない場合、現住所や氏名で検索しても結果に反映されません。
この場合、旧姓や過去の住所などを検索条件に加える必要がありますが、検索条件が増えるとその分手数料がかかります。ただし、2026年4月に住所変更登記が義務化されたことにより、将来的には不一致の問題が解消される可能性があります。
被相続人が相続登記している必要がある
被相続人が相続で不動産を所有した際に、相続登記していなければ登記簿上の所有者は被相続人の前の代の所有者のままです。そのため、制度を活用しても一覧に掲載されません。この問題についても2024年4月の相続登記義務化により将来的には解消される可能性があります。とはいえ、実際に登記内容が正しく反映されるには時間がかかります。近々、活用の予定がある場合は、戸籍謄本を辿るなどして過去も変遷も確認したうえで、旧姓や旧住所なども含めて検索することを検討するとよいでしょう。
検索結果が記載されなくても手数料を支払う必要がある
検索すれば必ず不動産が判明するわけではありません。先述のとおり住所と氏名が登記簿上のものと一致しなければ検索結果に記載されません。そもそも対象者が不動産を所有していないケースもあるでしょう。しかし、証明書の請求をした場合、検索結果に関わらず手数料が必要です。
まとめ｜所有不動産記録証明制度により不動産の一括検索が容易に
所有者不動産記録証明書は、検索対象者が所有する不動産を全国で一括検索しリスト化してくれるので、相続時や後見人を立てる際の財産調査で活用すればスムーズな不動産の把握が可能です。
しかし、所有不動産記録証明制度では、検索条件と登記簿上の住所・氏名が一致する必要があり、住所変更登記や相続登記されていないとリストに記載されない恐れがあります。将来的には不一致の問題は解消される可能性がありますが、近々活用予定の場合は、デメリットを理解したうえで効率よく活用できるようにしましょう。
