空室が続くと、収益の不安や経営課題に頭を抱えるビルオーナー様も多いのではないでしょうか。競争激化や働き方・出店形態の多様化により、従来の方法だけでは入居が決まりにくいのが今の市場です。
こうした現状をふまえ、この記事ではオフィス・店舗の空室を埋めるための実践的な入居促進施策を解説します。物件に合った対策を選び、収益安定・稼働率UPを目指しましょう。
空室対策が重要な理由
オフィス・店舗物件で空室対策が求められる主な理由は以下の通りです。
賃料収入の減少を防ぐため
オフィス・店舗の賃料は高額なため、1室の空室でも月数十万〜数百万円の機会損失につながります。空室が長期化すると、固定資産税や管理費などの固定費だけがかかり続け、ビル経営を圧迫してしまうでしょう。
資産価値を維持するため
空室率が高いビルは「人気のないビル」というイメージが定着しやすく、新規テナント獲得がさらに難しくなる悪循環に陥ります。また、収益還元法による評価額も下がるため、売却や融資の際に不利になる可能性があります。
ビルの安全性を確保するため
入居者がいることで設備の不具合やトラブルの早期発見につながります。人の出入りが減ると防犯面でのリスクが高まるほか、設備の劣化にも気づきにくくなります。
オフィス・店舗の空室対策①初期費用を削減する
テナント様にとって初期費用の負担は大きな判断材料です。特にオフィス・店舗は敷金・保証金が高額になりがちなため、初期費用を抑える施策は入居促進に直結します。
保証会社を活用して敷金・保証金を減額する
従来、敷金・保証金は賃料の6〜12ヶ月分が一般的でした。保証会社を活用すれば、この金額を大幅に減額できます。たとえば敷金12ヶ月分を4ヶ月分まで減額し、残りのリスクを保証会社がカバーする形が可能です。ビルオーナー様にとっては滞納リスクを保証会社が担保してくれるため安心できます。
※敷金・保証金の最終的な判断はビルオーナー様になります。
フリーレント期間を設定する
フリーレントとは、入居後の一定期間、賃料を無料または減額する仕組みです。フリーレントについての概要は以下の通りです。
フリーレント期間中はテナント様が内装工事や移転準備を進められるため、入居のハードルが下がります。ただし、期間が長すぎると収益面でマイナスになるため、敷金減額など他の施策との組み合わせでバランスを取ることが重要です。
オフィス・店舗の空室対策②入居ターゲットを拡大する
従来の審査基準では入居を見送られがちだった企業層にも、将来性のあるテナント様は多く存在します。審査の視点を広げることで、募集ターゲットを拡大できます。
スタートアップ企業も受け入れる
スタートアップ企業は決算書がないことや、赤字が続いているケースも多いですが、成長すれば長期的な優良テナントになる可能性を秘めています。
財務内容だけでなく、事業計画や代表者の経歴、事業の将来性を多角的に審査することが重要です。
外資系企業に対応する
外資系企業は日本での実績が少なく、連帯保証人を立てられないケースが多いですが、有望な顧客層です。
審査においては海外親会社の業績確認が重要になります。保証会社が保証人の役割を担うことで、連帯保証人なしでも契約できる環境を整えられます。外資系企業の日本進出をサポートする姿勢を示すことで、他物件との差別化にもつながるでしょう。
個人事業主のオフィス利用を認める
フリーランスや個人事業主のオフィス需要は年々高まっています。確定申告書や事業計画書をもとに適切な審査を行えば、優良テナントとして受け入れ可能です。
個人事業主は法人に比べて審査が難しいと思われがちですが、保証会社を活用すれば与信面を補完できます。小規模な区画を個人事業主向けに募集することで、空室リスクを軽減する効果も期待できます。
保証会社を活用した空室対策の活用シーン
保証会社を活用することでさまざまな課題を解決できます。ここでは具体的な活用シーンを紹介します。
入居を見送っていた層を取り込み、募集ターゲットを拡大
以下の活用シーンのポイントは、保証会社が入居前の調査・審査段階でビルオーナー様に詳細な情報提供を行った点です。決算書の内容や事業の将来性について説明を受けることで、自信を持って入居判断ができるようになりました。
単に保証を付けるだけでなく、入居判断に必要な情報を得られることが大きなメリットです。
敷金・保証金減額によって入居ハードルを緩和
40坪・月額賃料50万円の物件を想定したシミュレーションです。
テナント様は浮いた資金を運転資金や設備投資に回せるようになります。
ビルオーナー様にとっても、初期費用の低さを募集時にアピールできるため、他物件との差別化につながります。
まとめ｜物件に合った空室対策を選択しよう
本記事で紹介した6つの施策は以下の通りです。
1.保証会社を活用して敷金・保証金を減額する
2.フリーレント期間を設定する
3.スタートアップ企業も積極的に受け入れる
4.外資系企業に対応する
5.個人事業主のオフィス利用を認める
6.保証会社を活用して募集ターゲットを拡大する
特に保証会社の活用は初期費用削減と募集ターゲット拡大の両面で効果を発揮します。保証会社を選ぶ際は、事業用物件に特化しているか、入居前の調査・審査から退去時の対応まで一貫してサポートを受けられるかを確認することが重要です。
