2020年4月の民法改正後、
新たな賃借人（テナント）様との賃貸借契約時に
「民法の改正内容を反映していない」、「改正内容を知らない」
「契約書をどのように改定したらいいか分からない」等々の事象が、多く発生しています。
今回は、民法改正の中から、
「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」について解説していきます。
賃借人（テナント）様とのトラブルを回避するためにも、是非参考にしてみてください。
【条文】民法第611条 「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」
（賃貸物の一部滅失等による賃料の減額等）
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
（賃貸物の一部滅失による賃料の減額請求等）
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
２ 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
【条文の解説】
▶一部滅失による賃料減額について
旧法では、「賃貸物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した場合、賃借人はその滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」と規定されていました。
今回の改正で、賃貸物の一部滅失事由が「滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、賃借人の請求がなくとも使用収益ができなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料が減額されることになリます。
▶契約の解除に関して
旧法では、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した」場合のみ賃借人による解除を認める」とされていました。
今回の改正で、「滅失」以外に「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、「残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないとき」には、賃借人に解除権を認めることとしました。
新法では、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、賃貸借契約解除は可能と考えられます。
【賃貸人は今後どうすれば良い？】
物件の破損や設備の不具合等による一部使用不能が発生した場合、
遅滞なくその旨を賃貸人に通知することを求め、また、通知を受けた賃貸人も、速やかに破損や不具合等の状況やその原因を確認することが必要になります。
今後は、賃借物の一部滅失に限定されず、電気・ガス・水道のライフラインの停止が起きた場合や漏水事故等の使用収益が制限される場合、賃料が当然減額され賃借人から過払賃料の返還請求事例、もしくは、賃借人から賃貸借契約解除の申出が増える可能性があります。
契約書においては、あらかじめ賃貸借物一部不能の場合に、賃借人に通知義務を課す等、協議する条項をいれるのが有益です。
【条文例：契約書への記載事項】
条文例（甲：賃貸人、乙：賃借人）
（一部滅失による賃料の減額等）
第●条 本件貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、
それが乙の責めに帰すべき事由によらないときは、甲及び乙は、その使用できなくなった部分
の割合に応じて減額の要否や程度、期間、賃料の減額に代替する方法その他必要な事項について
協議するものとする。この場合において、
賃料を減額するときは、その使用できなくなった部分の割合に応じるものとする。
２．本件貸室の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分のみ
では乙が賃借した目的を達することができないときは、乙は本契約を解除することができる。
【セミナーのご案内】
現在、下記５種類のセミナーをお客様のご希望に合わせて開催しております。
①入居審査のポイント・滞納する企業の特徴（30分）
②決算書の見方・簡易的な財務分析事例（40分）
③登記簿謄本（登記事項全部証明書）の見方（40分）
④民法（債権法）改正に関するポイント（30分）
⑤保証会社の選び方とSFビルサポート保証システム概要（20分）
今回ご説明させていただいた、民法改正の内容や賃貸借契約書の案文等は、
④民法（債権法）改正に関するポイント（30分）にて詳細にご説明いたします。
すぐに役立てる内容となっておりますので、是非お申込みください。
※賃貸人様・PM・AM会社様、仲介会社様限定
関連記事１【民法改正｜ 条文例有 】民法第607条2「賃借人による修繕」とは？2022年最新
関連記事２【民法改正｜条文例有】民法第606条 賃貸人の修繕義務が厳格に！？ 2022年最新
関連記事３原状回復工事｜トラブルを未然に防ぐ条文とは？
弊社SFビルサポートは、東京・神奈川・千葉・埼玉エリアに特化した、 東証プライム上場企業、サンフロンティア不動産の100％出資子会社であり、保証能力を十分に有しております。
オフィス・店舗専門の滞納賃料保証会社です。
2005年の設立後、50,000件を超える信用調査を実施し、事業用（オフィス・店舗）に特化したノウハウを蓄積してきました。
豊富なノウハウを駆使した高度でスピーディーな審査能力を持っています。
万が一の滞納時には、月額賃料等の18ヶ月分までを保証可能。
賃料のみならず、建物明渡訴訟・強制執行・原状回復工事（月額賃料の4ヶ月上限）はSFビルサポートが負担し、建物明渡訴訟・強制執行の手続きについても代理人弁護士と共にサポートいたします。
また、代理店制度を採用していない為、契約の際にはSFビルサポートが直接、ビルオーナー様とテナント様に保証内容についてご説明します。
保証内容をよくご理解いただいてご契約をさせていただきます。
SFビルサポートは、オーナー様の安心と安定したビル経営を支援してまいります。
まずはお気軽にお問い合わせください。
直接お問い合わせいただくことも、お付き合いのある不動産会社を通じてお問い合わせいただくことも可能です。
