【民法改正|条文例有】 賃借物の一部滅失等で賃料は減額!契約は解除に!?どこがどう変わったの?

【民法改正|条文例有】 賃借物の一部滅失等で賃料は減額!契約は解除に!?どこがどう変わったの?

新型コロナウイルス感染症の影響で忘れかけている2020年4月の民法改正ですが、
新たな賃借人(テナント)様との賃貸借契約時に
「民法の改正内容を反映していない」、「改正内容を知らない」
「契約書をどのように改定したらいいか分からない」等々の事象が、多く発生しています。

今回は、民法改正の中から、
「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」について解説していきます。
賃借人(テナント)様とのトラブルを回避するためにも、是非参考にしてみてください。

【条文】民法第611条 「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」

【新法】

(賃貸物の一部滅失等による賃料の減額等)
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 
 
【旧法】

(賃貸物の一部滅失による賃料の減額請求等)
賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
2 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

【条文の解説】

▶一部滅失による賃料減額について

旧法では、「賃貸物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した場合、賃借人はその滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」と規定されていました。

今回の改正で、賃貸物の一部滅失事由が「滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、賃借人の請求がなくとも使用収益ができなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料が減額されることになリます。

▶契約の解除に関して

旧法では、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失した」場合のみ賃借人による解除を認める」とされていました。
今回の改正で、「滅失」以外に「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に拡大され、「残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないとき」には、賃借人に解除権を認めることとしました。

新法では、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、賃貸借契約解除は可能と考えられます。

【賃貸人は今後どうすれば良い?】

保証会社とは

物件の破損や設備の不具合等による一部使用不能が発生した場合、
遅滞なくその旨を賃貸人に通知することを求め、また、通知を受けた賃貸人も、速やかに破損や不具合等の状況やその原因を確認することが必要になります。

今後は、賃借物の一部滅失に限定されず、電気・ガス・水道のライフラインの停止が起きた場合や漏水事故等の使用収益が制限される場合、賃料が当然減額され賃借人から過払賃料の返還請求事例、もしくは、賃借人から賃貸借契約解除の申出が増える可能性があります。
契約書においては、あらかじめ賃貸借物一部不能の場合に、賃借人に通知義務を課す等、協議する条項をいれるのが有益です。

【条文例:契約書への記載事項】

条文例(甲:賃貸人、乙:賃借人)

(修繕の費用負担及び実施方法)

第〇条 乙は、本建物(貸室を含む。本条において同じ。)及び甲所有の造作設備につき修繕を要する箇所が生じたときは、速やかにその旨を甲に通知し、甲は遅滞なくこれに適切に対応する。ただし、乙 の故意又は過失により生じた損傷等の修繕に要する費用は、乙の負担とし、乙の費用負担による修 繕に伴って交換または設置された物は甲の所有物とする。
2.甲が本建物及び甲所有の造作設備の修繕のために必要な措置を行う場合、甲は事前にその旨を乙に通知する。ただし、緊急を要する場合は、乙に通知することなく、必要な措置を行うことができる。
3.前項の場合、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該措置の実施を拒否することができない。

 

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